“土地供应面临较多困难，缺乏系统性，推地时只好‘打一枪换一个地方’，这不利于稳定供应预期，也易使地价被非理性地推高”

　　文/《瞭望》新闻周刊记者叶锋王晔彪

　　土地入市明显加速

　　随着楼市“回暖”，一些地方政府下半年明显加大了推地数量。

　　据中国指数研究院的最新监测，1～9月份，上海共推出土地332幅、1355万平方米；其中商品房地块65幅、432万平方米。全年预计可供住宅用地1597公顷，下半年供地数量预计是上半年的三倍之多。

　　近一段时间以来，上海市主要领导多次强调“增加土地供应和楼市供应”。上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明表示，目前上海房价出现“高位上涨”，且后续供应量相对短缺，加大推地数量有望平抑房价过快上涨。

　　1～9月，天津共成交住宅用地90宗，成交土地面积1514万平方米，同比增加49%。第三季度，天津成交住宅用地912万平方米，成交量超过前两个季度总和。7月以来，交易量逐渐放大，创下年度交易新高。武清区加大住宅用地供应量，成交土地面积占成交总量的22%，是天津2009年以来成交土地最多的区域。

　　重庆个别区县在下半年推出“土地大餐”。重庆市大渡口区副区长常永官介绍，随着房地产市场的活跃，区里的存量房源几乎销售一空，这出乎许多开发商的意料，他说，“目前，大多数开发商信心满满，希望能拿地就拿地，能开工就早点开工。”大渡口区上半年推出住宅用地90多亩，今年全年计划推出800亩。9月初，区里就将组织一次土地出让，推地300多亩。

　　不确定因素

　　本刊记者调查发现，活跃的土地市场仍面临着诸多不确定因素。

　　一是土地供应压力依然较大。武汉市国土资源和房产管理局房地产市场管理处处长耿洪诚说，经过近两年的低迷，一些开发企业可供开发的土地已十分紧张，不断要求市场加大房地产开发用地供应。虽然目前土地已有较多释放，但下半年土地供应仍将面临较大压力，供需平衡将面临严峻考验，如不采取有效措施科学应对，甚至有可能再次出现大起大落的情况。

　　二是开发商投资有收缩的可能性。重庆市国土资源和房屋管理局副局长黄强说，1～6月，重庆房地产新开工面积同比下降14%，1～7月新开工面积同比降幅拉大至20%；1～7月，重庆房地产投资同比增加11.1%，但比1～6月的增速回落了2个点。黄强认为，房企对目前市场销售乐观看好，但对后市投资方面比较谨慎。四季度及明年金融、房地产等方面的政策是否调整以及调整的幅度如何，都将会对开发商拿地产生重大影响。

　　三是一线城市在稳定地价方面还有待“更多出招”。上海某郊区近年来多次产生“地王”。该区领导说，对“地王”可谓喜忧参半：这一方面说明区里土地被看好，且可以增加财政收入；另一方面地价太高必然推高房价，增加区里“保民生”的压力。地方政府试图通过集中推地、增加供应等办法平抑快速上涨的房价，但由于动拆迁、规划变动等方面的“可控性”不高，增加了推地难度。

　　蔡顺明表示，“土地供应面临较多困难，缺乏系统性，推地时只好‘打一枪换一个地方’，这不利于稳定供应预期，也易使地价被非理性地推高”。

　　“地荒”假象

　　在地方政府加大推地数量之时，土地闲置现象在部分城市或多或少地存在着。

　　本刊记者近日在武汉采访时发现，该市京汉大道旁的义和巷，有块用广告牌围起来的空地，地面杂草丛生，未见开工迹象。经查，该地块是2007年8月武汉拍出的“地王”，彼时楼面价为6879元/平方米，高于周边房价。

　　上海市规划和国土资源管理局近日对全市历年供地情况进行“摸底”后发现，目前上海全市共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态，其中有相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。开发商拿地后不开工，可能跟企业的经营状况有关，也不排除有“囤地”目的。

　　中原地产研究中心近日对万科、保利、金地等40家知名开发商在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况进行了统计。统计显示，上述开发商于2003～2009年上半年间获得的共计270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%；剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。中原地产研究中心研究员宋莉认为，正是大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市，造成了目前楼市短期供应的紧缺，形成了“地荒”假象。

　　重庆市房地产行业协会会长莫元春说，土地的闲置，有开发商主观原因，也有拆迁、规划改变等客观原因，查处起来一向较为棘手，“开发商总能找到理由绕开政府的监管，特别是大开发商背后都有律师团在支撑”。

　　蔡顺明介绍，今年下半年上海市规划和国土资源管理部门的一项重点工作，就是研究、实施闲置土地的处置办法，原则是“责任再分清一点，查处再严格一点”。比如，一旦发现土地闲置或囤地，先处罚开发商；再由开发商根据具体闲置原因自行追诉责任。此外，上海还将对开发商建立诚信档案，一旦查明开发商囤地，便会在土地市场上对其设立限制门槛；限制对象不仅包括直接负责开发的项目公司，还包括公司背后的投资方。

　　“可开发度”与“透明度”

　　而在一些开发商看来，要使土地尽快开工、避免地价过快上涨，土地管理部门应进一步完善土地“出让前”工作。

　　一是要合理设计地块规模，提高地块“可开发度”。重庆开发商嘉禾实业有限公司执行总经理刘飞说，如果地块太小，开发商就不愿意做配套，因为后者占的成本比例太高；如果地块过大，只能一期一期地滚动开发，局部推进，部分土地难免有“闲置”之嫌。他建议，在推出地块前，土地管理部门应合理划定地块面积，确保地块便于尽快开发。

　　二是要增加供地的“提前量”和“透明度”，明确供应预期。刘飞说，开发商最烦恼的事之一，就是不知道土地会在什么时候、以怎样的底价推出，“大家只好蒙，出来一块地，就一齐抢。”这种短期的争抢必然快速抬高地价。

　　港资房企嘉华（中国）投资有限公司助理总经理谷文胜建议，政府应向社会公布明确的推地计划，至少要让开发商、公众掌握未来一段时间内的土地供应，从而稳定土地市场的预期，也有利于开发商制订合理的买地策略，减少竞拍的突然性和非理性因素。

　　本刊记者调研发现，一些地方土地管理部门已在着手完善相关的“出让前”工作。重庆市国土资源和房屋管理局发展处处长曾强介绍，经过研究测算，面积在200～400亩之间的住宅地块在重庆最便于开发利用。目前，重庆市国土房管部门已按此标准设计土地规模，今年以来市区出让的约70%的土地的面积都在上述区间内。

　　蔡顺明介绍，上海下半年将试点实施土地出让“预申请”制度，规划和国土资源管理部门将提前公示半年或全年的供地计划，以便于开发商有针对性地制订拿地方案。此外，还将公示土地开发涉及的环保、消防等多个部门的相关意见。对公示土地有兴趣的开发商，承诺合适的价格，便可以直接与规划和国土资源管理部门进行“对接”，进入“预申请”。规划和国土资源管理部门随后将根据申请企业的多少，决定土地是挂牌、拍卖还是招标。