4月29日“中国旅游地产软实力峰会”在海南召开,中国房地产研究会副会长顾云昌演讲时表示,他发现从去年下半年到今年上半年,中小企业家在买房,大企业家在买地,所以某种程度上推高房价和地价, 此次调控完全是在解决刺激政策带来的一些后遗症。

　　以下为顾云昌演讲实录:

　　我们下面分析一下旅游房地产的问题,据统计全国旅游收入超过一万亿,汽车的销售总额达到1.4到1.5万亿,而我们房地产的全年销售额达到7万亿,但是房地产销售要远远高于汽车和旅游的收入,住宅高一点这其中,老百姓生活当中这些已经构成老百姓开支最大的行业,今天地产就是房地产与旅游的结合,我们现在讨论问题停留在住宅产业上,好象现在一讲房地产就是商品住宅,房地产概念很宽除了住宅以外还有旅游地产商业地产等等,应该说旅游地产在海南具有很鲜明的它的作用和地位,其实在海南的房产当中,所以说旅游地产很多也是我们住宅地产,前一个时期炒的高都是住宅,真正我们旅游的产品,从旅游地产产品现在看来还不像地产市场那么泡沫多。发展到今天我觉得我们这个论坛既要讨论硬实力也要讨论软实力,我听了我们陈助理的话就是要有高水平的规划,高品质的开发还有高品质的服务,把硬件和软件的结合,把我们岛内岛外市场打通线上线下的连通,我想无论海南旅游地产还是住宅地产,因为刚才说海南旅游地产作为休闲度假用实际上又有旅游特点又有住宅的特点。

　　今天我想讲一下钱松地紧下的中国楼市,大家知道中央出了国十条,在我看来国十条就是由于楼市发烧,或者部分城市发高烧打一个退烧针,原因我们地价房价上涨过快,房价上涨速度在2009年超过20%,今年三月份统计数据显示我们商品住宅价格同比上涨了15.9%,为什么房价上涨过快大家知道吗？部分城市房价上涨过快的背后是由于投资投机需求比例太高,到底有多少有的少数地方20%有的各个楼盘达到60%、70%、80%左右,针对这样的情形为了使我们房价上涨过快势头得到遏制,中央迅速的出台国十条,国十条最大亮点就是差别化信贷政策,再我看来差别化信贷政策以外,还有就是强有力行政手段,对于行政手段有的朋友认为是倒退,但是现在看来这种特殊情况下面,行政手段还是有必要的,二次房贷变成了二套房贷,原来买房子第一次买房子没借款,再买房的时候银行查不到的记录。二三线城市也在上涨,这次房地产政策可能是效果与泡沫成正比,也就是说什么地方泡沫多房价上涨快背后投机需求比例高。我们中国经济正处在一个成长期,我们城镇化只有46.6%我们城镇居民只有33%、34%也就是三分之一享受城市产品城市公共服务居民,还有三分之一没有真正过上城镇生活,中国经济城镇很大程度上依赖城镇化进程,所以我们有理由相信中国房地产还在成长当中,不要因为当前的调控或者出现泡沫而失去我们信心,也就是我们自住性需求持续旺盛,包括海南岛在海南买一套当地买一套也是自住需求,真正的炒房者是一部分,但是在这个当中我们看到需求的旺盛,但是我们供应可能相对不足。再加上我们这次调控完全由于刺激政策以后带来的一些后遗症。

　　我们现在后遗症就是负利率的状态,尽管国统局数据显示银行利率高于我们CPI,实际上老百姓感受到CPI可能已经超过银行利率。第二,由于去年的大量货币扩张,全世界包括中国在内大量货币扩张必然导致通货膨胀预期,在这样的情况下面财富阶层还有我们企业家缺少投资的门路,必然把大量资金用到楼市上来,这就是今天讲钱松的意思。

　　我想这样的货币现象,是楼市上涨过快的原因,现在金融货币环境导致了房地产价格不断上涨,再加上我们许多产业是产能过剩的,使得我们企业家们,我发现有许多企业家从去年下半年到今年上半年他们的钱,中小企业家在买房,大企业家肯定买地,所以某种程度上推高房价和地价,这样的情况也就是说在我们经济刺激性计划不断的退出的时候可能会产生的问题,出现这样的问题应该说可以预料到这样情况看我们如何调整我们现在的市场,现在看来从两个方面,一个从供应方面第二需求方面,调整供求两端这是一个方面。

　　第二个方面是管好房价预期,从政策出台来看这两个方面都兼顾到了,我们住宅作为消费品调出来价格必须调整供求关系,因为现实供求关系决定了房价,但是住宅作为一种投资品,决定它的价格不仅仅是供求关系有很大程度上未来的预期,刚才讲到了未来预期通货膨胀的预期,所以如果要是房价能够得到及时控制除了调整现实供求关系以外应该还要管好我们未来的预期。