2014年3月18日，正和岛“岛邻互访”走进建业集团，对话胡葆森。围绕“做人与建业”主题，胡葆森与岛邻分享了他的“两会”心得以及建业集团20余年的发展经验。在他看来，一个成功的企业家要如何经营企业?面对互联网冲击，房地产行业要做和应对?看胡葆森为你一一解读。

　　谈两会：困难比预料的多，结果比预想的好

　　关于两会的心得，首先，新一届政府关于改革的决心非常大，而且着力点讲得非常清楚，从群众最期盼的改起，从社会各界能够达成共识的环节改起。

　　其次，我比较关注城镇化问题。这次两会，房地产调控基本上没有什么新的政策，这也是一种态度，要放开市场这只手，发挥市场在资源配置中的基础性作用。关于城镇化有三个“一亿人”的问题，促进一亿农村人口向城市落户，改造一亿人居住的城中村，引导一亿人在中西部地区就近城镇化，那新释放的需求是多少呢?对房地产行业来说是一个新的发展机遇。

　　第三，民生话题。新一届政府把更多的注意力放在民生上，李克强总理在报告当中用很大的篇幅讲民生，第一次提出民为邦，强调了就业是民生之本，收入是民生之源，社保是民生之基。

　　我感觉改革、民生、城镇化，还包括放开市场这只手，对民营企业是新的发展机遇。两会期间，我也参加了一些企业家的圈子沙龙，大家的看法总结下来就两句话，困难比预料的多，结果比预想的好。

　　关于当前的形势，前20年的发展积累下来很多矛盾，包括社会矛盾以及经济结构中的矛盾。经济结构中的矛盾还是经济下滑和生产过剩的矛盾，7%基本上是中国社会安定的底线，欧美的增长率最多不到3%，在这种情况下社会还是依然非常安定，但是由于中国的社会保障体系不健全，只有用高速的发展才能解决好就业的问题，社会才能安宁。而现在，经济下滑非常快，为了保增长速度，既要调结构还要稳增长，比如，我们国家本来用5亿吨钢材就够了，可是现在我们有7亿吨钢材的产能，等于多了两亿吨。这种经济下行和产能过剩的矛盾一直摆在这里，还有资源、人际关系不停地爆发意料之外的事情，都是社会矛盾的凸显。

　　另外，再过五六年，90后就会成为消费主流，90后的主流需求是什么样的?我们的生产怎样按照90后做出调整的，这些都是新的问题。

　　我作为人大代表，这次两会带去四个建议：

　　第一，加快中小城市及小城镇新型城镇化建设。过去20多年城镇化的重点主要在大中城市，中国真正要达到发达国家的城镇化水平至少还需要三十年，因为存在户籍问题，现在城市的保障能力不能解决进城人员的社会保障。我的建议是希望围绕中西部地区就近城镇化，我认为接下来的二十年中国城镇化的主战场应该在县级城市，解决未来三个“一亿人”的问题。

　　第二，完善相关政策，规范引导小产权房治理。小产权房是挂在中国经济这辆列车上的顽疾，当然任何事情都有两面性，过去20多年间也起到了解决一部分人的住房问题，弥补了商品房和城市居住能力不足的缺陷。但是由于小产权房都是违章建筑，怎么解决?第一，全部合法化，补办各种证件，让它合法;第二，全部拆除。但这两者都不呵护公众的意见，怎么解决这个问题呢?我个人建议，应该注入一些激励性政策，把符合未来城市发展规划、而且房子建得还不错的小产权房，让它补地价，变成商品房，这样可以让小产权房进行定期、分类地评估，补地价后，可以增加政府收入，也可以让小产权房合法化。

　　第三个，完善以中国文化为主题的中国教育。现在中国教育的主题是中国文化，可是确实加入了很多非东非西的东西，我的具体建议是将国学纳入大中小学幼儿园教育当中，因为国学里边很多都是精髓。我不是排斥其它国家的东西，但一定要知道中国文化的主题是什么。

　　第四，推广社区书院。2011年，我创办了河南本源公益基金以后，在郑州的森林半岛建了第一个社区书院，开办两年以来有很多新的体会，于是在这个基础上提出推广社区书院的建议。

　　以下为互动交流：

　　企业家要学会控制心态

　　问：第一，过去十年，建业集团如何保持持续增长的态势?第二，互联网时代，建业有什么新的思考?第三，两会透露出哪些信息?

　　胡葆森：第一个问题，建业为什么发展这么好?就是赶上了好时候，赶上了城镇化。我想发自内心地感谢这个时代，这么多年的经历打开了我的视野，积累了很多书本上学不到的东西。

　　所以，企业家控制心态的能力是最重要的，老板的心态只要不乱，企业决策就会处在非常理性的状态下。做企业就要做到八个字：持续盈利、稳定增长。前段时间我讲了一个企业治要，其中第一条就是做企业，要具备两种能力，一种事情是把大事化小，把很宏观的事落实到具体的细节上。

　　价值观，对于企业非常重要，能够看到价值观导向的企业，全国估计连500家都不到，因此，中国民营企业平均寿命还不到四年。我经常说建业的成功是意料之中的，我今天的成就都和我的经历有关系，我一直认为做企业的心态很重要，心态是靠境界决定的，只有境界到了一定地步才能得之淡然，失之泰然。

　　光价值观清晰还不行，定位还得准确，建业要做中原城市化进程和社会全面进步的推动者，这样才有了省域化战略，否则谁不知道跑北京一块地挣几十个亿啊!

　　第二个问题，互联网对于房地产行业有两个冲击，第一是销售方式，第二是商业模式，很多人觉得商业地产没法儿搞了，其实不是这样的，我觉得任何传统行业都有它的发展空间。在过去的30年间，技术创新和革命从来没有停过，今天的互联网就是把营销方式创新了，但还没有完全颠覆。我不认为电商可以替代商业地产目前线下的营销方式，只不过原来的大型购物中心、主力店会逐步减少，真正能替代的主要是标准化和工业化，对传统行业的冲击，如果你用的好就是一个正面的东西，如果你抗拒可能就会失去很多机会。

　　第三个问题，冯仑经常讲隔壁邻居娶媳妇，你瞎热闹什么?但你还是要根据新一届政府所创造的发展环境、改革力度以及对未来五年的判断去做决定，不同的行业、规模、发展阶段，一定要关注自己应该关注的重点。

　　小企业是做事，大企业是做势

　　问：房价今明两年能跌多少?

　　胡葆森：厉以宁都不敢回答，我来回答有点不知深浅。但我认为河南在过去三五年间房地产发展没有过多的泡沫，所以在未来的中期房价出现大幅下跌的可能性不大，所谓大幅度就是超过20%了，我认为总体会比较平稳，甚至稳中有升，但是很多银行的信贷方向近期有所调整，过去比较热衷于做房屋按揭贷款，但是最近几年，银行为了追求短期的盈利水平或者为了保持一个比较高的盈利水平，新兴行业和发展比较快的小微企业的贷款已经成为银行的新宠。这就使得一些中小型开发商从银行拿贷款不像原来那么容易了，很多开发商为了加快卖房，就很难避免变相降价的情况。

　　问：建业品牌经过22年的运作，积累了非常庞大的客户群，在目前地产行业的重整期，你对大服务体系建设有什么想法?

　　胡葆森：我的大服务体系最重要的优势就是有客户群体，大约有40万人左右，而且成长会非常快。为什么要构思这套服务体系?是从企业生存来考虑的，所以我们从2008年开始一方面抓产品质量，同时抓服务水平，让客户成为业主、球迷、家长以后，在我的服务体系保障基础上，让大家的幸福感大幅度提升。

　　问：您以前长期以住宅为主，将来在文化旅游地产省域化方面有什么想法?全服务产业身后有没有更多的商业机会?

　　胡葆森：文化旅游地产我们刚刚介入，下一步开始研究文化地产怎么跟河南深厚的文化积淀结合，甚至想把它发展成为具有竞争力的新板块，文化地产也势必会应运而生，大约会在三五年之内，未来我很看好。

　　第二，围绕客户资源能不能派生出更多的商业机会?那是肯定的，根据社会的发展一定可以发现更多的需求，甚至可以去创造需求。

　　问：第一，您对建业的城镇化有什么感受?第二，随着国务院新型城镇化的出台，房地产企业面临新的机遇，建业的实践对其他地产企业有什么经验和启发?用互联网思维看房价能否跌一半呢?两会期间你说要参股中原银行，是出于什么考虑?

　　胡葆森：省域化战略不能脱离这个区域的经济发展速度以及人们收入的提升速度，建业比较好地整合了各种资源，包括设计资源、建筑商资源、供应商资源以及对资本市场资金的各种渠道的整合，才取得了之前的发展。我需要分享的是你在一个区域内省、市、县三级市场想保持20%以上的速度是有可能的，但你想在一个区域内取得超常规的发展，甚至保持连续高速度的增长是不可能的。再一点就是，像万科、万达这些公司到这个市场来的时候，你如何应对?建业是如何做到始终保持领先地位的?建业一开始就没有把自己定位成项目公司，所以一开始就是冲着企业去做的，小企业是做事，大企业是做势，我们一开始就是顺势而为、借势而起。

　　互联网能否把房价降一半?我认为短期内可能性不大，因为实体经济和网络经济是需要结合的，几乎所有实体经济都要被网络经济所改变，但是它不能替代，特别是体验式的服务更不能替代，所以这种大胆的预测至少在现有法律法规基础上还不太现实。

　　中原银行的事，我们表示出了极大的兴趣，但和参股是两回事，他们具体的方案我们还没有拿到，我们作为香港上市公司从法律法规上能不能参与中原银行的组建还有政策性的问题需要去落实。

　　问：建业决心向省内一百个县做布局，但目前公认的看法是对三四线城市不太看好，建业还会不会坚定不移地把省域化战略走下去?

　　胡葆森：我们会坚定地走城镇化战略。大家都不看好三四线城市，建业还能够保持高速的增长，才能体现出省域化的价值。

　　问：建业集团和其他开发商合作的项目，初衷是什么?今后会不会继续采用类似的方式进行合作?

　　胡葆森：企业发展需要一个开放的心态，开放是双向的，一个是向同行、朋友分享自身资源，像我们的品牌资源、资金资源以及营销人才资源，还有其它的一些服务资源，同时我们还要借用很多合作方的资源，比如说土地资源等等。

　　中国文化是过去、现在以及未来的主流文化

　　问：目前全球货币宽松政策已经结束了，中国的宏观经济也趋稳发展，靠货币推动的房地产行业将会进入调整期，您怎么看待这个观点?

　　胡葆森：中国宏观经济在过去十年中有很大的问题，这跟房地产的确有关系，因为房地产是一个大池子，可以吸纳市场上流通的大量资金，销售以后也会吸纳消费者的资金，所以无论是消费者还是开发商都会沉垫很多的资金，但是M2的增量在2014年还会保持10%的增长，也就是到今年年底你会看到中国的M2会达到110万亿左右，从这个意义上来讲，房地产这个行业对宏观经济，在投资里边的比重以及在消费里边占的比重依然会保持很大的比例。在这种情况下，资金、货币对行业的推动作用在短期内是不可替代的。

　　问：您曾表示，建业是要做一个伟大的企业，说2014年的目标是冲击200亿，在银行银根紧缩情况下，这个目标会不会有一些高?

　　胡葆森：不是一年，而是争取用三年时间。另外，上市公司是不能轻易说经营目标的，只是曾经在内部会议上新的高管团队提出到2014年冲击200亿。

　　市场这两个月确实出现了新情况，需不需要对全年目标进行调整还需要进行研究，但是建业在过去上市的六年中，每年年底都可以超额完成年初向市场所做出的承诺，我希望今年依然保持这样的态势。

　　问：您说将国学教育纳入教育体系以及在社区建书院，这个规划在未来几年内纳入建业大服务体系里边呢?

　　胡葆森：社区书院属于公益事业，我们每年从上市公司分红中拿出来一部分钱去运营，现在由于是我个人的投资行为，所以发展速度不是太快，希望到十到二十年时间建设100个书院。

　　问：我想问一下建业今后是不是要在教育领域加大投入?这是不是也有重振文化自尊与自信的意思?

　　胡葆森：我确实也想提出文化自信的概念，要自信自己的文化，中国的文化是过去、现在以及未来的主流文化，我确实有这个意图。另外表明我在教育方面的投入跟书院没有关系，有一些是我们作为上市公司的捐助性的，有一些幼儿园包括在濮阳建的国际学校实际上就是建业集团的一个学校。

　　问：您对金融有什么看法?

　　胡葆森：利率会市场化，对银行就是新一轮的竞争即将开始，一大批不能适应新的竞争局面的银行即将倒闭，我们在这方面也会非常慎重。国家允许民营企业介入，不是所有民营银行都有能力、有兴趣来投资的，所以我再次强调这对民营企业肯定是好消息，但是大家也都看到它是一把双刃剑。

　　问：房地产行业跟影子银行的关系非常密切，两会好像对影子银行没有很严厉的政策，那作为投资者选择往这方面投资的风险有多大?另外，两会上提出对房地产行业进行分类调控，你认为房地产调控对河南省会又怎么样的影响?

　　胡葆森：影子银行的问题我没有过多研究，实际上就是民间非银行类的投资企业，通过几年的发展确实跟房地产企业有过多的接触，在很大程度上还是帮助了行业的发展。但是国家管理影子银行这一块也非常慎重，也有很多政策。关于房地产调控政策，今后政策这个词可能会提得越来越少，政府还得把手放在保障房上，市场主要是商品房这一块，所以今后应该不会有太多新的调控政策出台。