3月《福布斯》全球富豪榜发布，重庆龙湖地产创办人吴亚军，以55亿美元的财富卫冕中国大陆“女首富”。当然，这背后是一个创业故事。

     吴亚军，1964年出生于重庆合川。合川以前是一个县，现在是重庆市合川区。宋蒙时期的钓鱼城之战就发生在这里，或者是历史上耗时最长的攻防战。2007年的时候，龙湖与合川区签订协议，整体打造合川钓鱼城及东城半岛旅游综合开发项目。

     她小时候的环境同多数同时代的人类似，在县城营盘街的一个院子中，若干家庭公用一个厨房。吴亚军的父亲在供销社工作，母亲则是一位裁缝，也是一位创业者。

     中学的时候，吴亚军就读于合川二中，市重点中学。没有中学生爱情故事，她的高中老师回忆，一方面她的性格有点像男孩，另一方面当时他们管得也严。而她当时的人生目标是成为居里夫人。“当时她作文写得非常好，文科成绩超好，但她对人生有规划，认为女孩子缺少逻辑思维，于是硬生生放弃文科，读理工。”创业时期就在一起的同事张薇如是回顾。

     1980年吴亚军考入于西北工业大学，具体是导航工程系。1989年成立了航海工程学院。西北工业大学是由西北工学院和西安航空学院于1957年10月在西安合并成立，1970年哈尔滨工程学院航空工程系整体并入西北工业大学。学习之外，吴亚军司职西北工业大学校篮球队的前锋，篮球三级运动员。

    1984年毕业后，分配到重庆前卫仪表厂，具体在16车间担任技术员。人才难得，还被安排在厂里的电大当老师，如此，周围人都称呼她“吴老师”，这个称呼一直延续着。每月薪水有100多元，那个时期无疑属于高薪。

      1986年，厂里引进技术，要与德国方面谈合作。吴亚军当翻译，这类事务形象也是一个方面，她自己做了件旗袍，这应该是继承了母亲的手艺，让所有人眼前一亮。如此到1988年，市场经济在渐行之中，人们开始面对更多选择，吴亚军的选择是到《中国市容报》担任记者及编辑。该报主办单位是建设部城建司及重庆市建委。实际上，一度是在报社的北京办事处。

     编辑部的机制似乎较为灵活，有报道说，吴亚军在画册的出版中体现出了能力。应该个人也有所回报。当然，基于报纸的行业特征，逐渐熟悉房地产领域也不奇怪。

     创业者也有情感生活，吴亚军结婚了。爱人蔡奎1984年毕业于南京航天航空大学通讯专业，如此在专业上有共同语言，据说吴亚军的专业涉及鱼雷控制，而蔡奎则是制导，公司内部开他们夫妇的玩笑，“一个指得准，一个炸得狠”。蔡奎在重庆机场建设总公司担任工程师，1993年他创办了重庆亚泰工贸发展公司，涉及快速充电器的开发。

    1994年吴亚军担任重庆佳辰经济文化发展有限公司的董事长兼总经理。注册资本200万元，当时有四个股东，中国市容报社、重庆亚泰工贸发展公司，以及蔡奎、吴亚军的母亲高超，各出资50万元。当时有十几个同事，主要做装修，销售进口建材。

     第二年公司的注册资本增至1000万元，其中吴亚军和蔡奎再出资750万元，报社的股权相对稀释，几年后退出了。网上有一篇文字，从知情人的角度回忆，稍早前蔡奎独自做了一系列的生意，包括电脑组装，如此应该是获利颇丰。

     1995年，吴亚军成为重庆中建科置业有限公司的董事总经理，从而进入房地产业。有关中建科置业，介绍是，重庆中建科置业有限公司是一九九五年六月在重庆成立的有限责任公司，注册资金为壹仟万元，其中中建科产业有限公司占55%，重庆佳辰经济发展有限公司占45%.中建科产业有限公司是大型股份制企业，股东包括中国建筑工程总公司等。重庆中建科置业有限公司承担开发建设2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目，即重庆龙湖花园示范区。

龙湖

     1997年6月18日，重庆市挂牌成立。面积为北京、上海、天津面积总合的2.39倍，具体为8.24万平方公里。之前的4 月龙湖花园南苑奠基，这个楼盘打出广告“善待你一生”。如此属于有感而发，在成为开发商之前吴亚军自己有一次购房体验，房屋竟然延迟一年交付，入住之后天然气不通，客厅没有窗户采光差……如此种种，于是吴亚军愤然：如果有一天我做开发商的话，一定不会这么差。

     公司层面的一个变化是，重庆中建科置业有限公司更名为重庆龙湖地产发展有限公司。佳辰经济发展有限公司后来也更名为重庆龙湖企业拓展有限公司。几年后，龙湖的一篇新闻稿上如是谈及理念：尊重他人就是尊重自己，赠人玫瑰，手留余香。龙湖认为，住宅是综合性的，不能把有限的造房资源放到几个耀眼的卖点之上，而应依据人们的生活行为习惯进行分配，以达到最佳的效果。

     最初的时光很重要，张薇2010年接受《重亲晨报》采访时回忆：我们去银行，她就给人家讲南苑的规划、理念，讲区域的未来。她用专业说服人家，银行很快放贷。我记得当时银行的一个领导说，一看你们就是做事情的人。

     龙湖花园南苑占地约16万平方米，总建筑面积约23万平方米，包括联排别墅、多层公寓及高层电梯公寓。学校、超市、医疗中心、幼儿园、会所等配套设施前瞻。于1998年和2000年，蝉联第一、二届“重庆市十佳住宅小区”评选第一名。

     吴亚军语录：“可以带人去看我们做过的第一个项目，那时候虽然卖价只有一千多块钱，但是我们也没有糟蹋这一千多块钱。”这话看来平实不过，但掷地有音。

     创业者最爱思考，都是思想家，吴亚军有一个认识的延伸，媒体多有援引：为什么要做这个公司？生存以后干什么呢？我发财完了就是大家发财，那大家发财完了又是什么呢？如果我建了一堆垃圾，我发财了又怎么样呢？我想我不会开心的。

     房地行业的发展契机就是货币化分房，单位不再承担职工住房供给，而人们通过市场或社会保障体系取得住房的所有权或使用权。2000年10 月开始发展第二个物业项目龙湖花园西苑。龙湖花园西苑占地面积约14万平方米，总建筑面积约29万平方米。沿湖一侧建筑层数较低，由东向西渐次增高，围合成数个错落有致的庭院。项目获第三届“重庆市十佳住宅小区”评选第一名。

     龙湖创新了板式围合、样板景观，户型上则有阁楼户型和空中花园洋房。如此上市后便热销，一年零两个月的时间1683套房售罄。这是一个公司很好的起点。

     大股东中建科其实在逐步退出，1999年7月，佳辰公司以每股1元的价格，计112.5万元，受让了中建科产业转让的11.25%的股份。此后中建科多次减持，2003年10月，中建科产业有限公司将持有龙湖最后的5%转让给自然人吴亚军。

     四川大学教授李蔚，2000年曾给龙湖做顾问，如此近距离接触过吴亚军，后来接受《成都商报》采访时回顾，“外界有很多传言，说这个女人有后台，其实她并没有什么背景。吴亚军把自己的企业弄得像家一样，有分歧谁都可以跟她吵架，但她却拥有绝对的权威。龙湖很有凝聚力，很温馨，每个人都很努力。你干不好就觉得对不起她。”

     2001年10 月北城天街项目奠基，龙湖开始进入商业地产领域。项目位于重庆市江北区域观音桥中心地带，建筑面积约为35万平方米，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心，入选重庆八大新地标之一。作为商业步行街，北城天街已经引进了远东百货、UME国际影院、星巴克、哈根达斯、BMW Lifestyle等品牌。

     吴亚军称员工为“兄弟”，于是员工很可能接到这样的电话：喂，兄弟，糊涂了吧。

多业态

    “吴亚军是我的知音，她的人品和个人魅力可以让团队有很大的凝聚力。” 设计师干彤2009年3月接受《重庆时报》采访时说，他是龙湖香樟林别墅设计师。“风格就好比女人最后化妆的那几笔，首先她骨骼要好、身材要好，才行。”干彤从加拿大回国后的第一个项目是桃花源。

     绿城杭州桃花源位于杭州市余杭区凤凰山南麓，距杭州市区18公里。总占地达2700亩，国内密度最低的别墅园区之一。吴亚军考察了这个项目，于是龙湖请干彤来打造香樟林别墅。

     项目占地面积约19万平方米，建筑面积约7.9万平方米。小区坐拥山水，湖岸线曲折绵延1300米。别墅区中端有一长条形小岛延伸至湖心，沿岸天然形成6大湖湾。2004年， 香樟林获第四届“重庆市十佳住宅小区”评比第一名。

     这个时期，龙湖进入快速发展的阶段，2003年，销售收入为6.2亿元，2005年，龙湖成为西南地区首家年销售额逾20亿的房地产开发企业。

     2004年10月龙湖与香港置地签约合作，世界500强首次进入重庆房地产市场。“香港置地是先欣赏龙湖，选择龙湖，再选择项目的。”香港置地北京首席代表郭建豪说，“伙伴是我们去不去一个地方投资的前提。置地选择合作伙伴相当谨慎，甚至是苛刻的。龙湖是我们在大陆的房地产开发方面的第二个合作伙伴。”

    “江与城”位于北部新区高新园，沿嘉陵江住宅区，总占地面积约78万平方米，规划建筑面积约176万平米，包括商场、花园洋房、高层公寓等。

     传统上，社区内的车行道路占据了大量空间，影响景观。江与城采用了全地下车库，实现社区人、车分流，使社区空间全景绿化。主力户型的客厅开间为4.7米、4.9米；主卧开间一般也到4.1米。主力户型主阳台宽度达到2.7米。

     住宅显然不是吴亚军唯一的方向，2006年3月发展首个办公楼龙湖西城天街。项目位于九龙坡区杨家坪步行街核心地段，总建筑面积约20万平方米。包括百货店、品牌专卖店、写字楼、SOHO.

     企业官方网站如是介绍：从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路……

     2005年11 月发展首个重庆以外项目，进入成都市场，即成都的龙湖晶蓝半岛。其实2002年12 月北京龙湖就成立了。不过项目运作还在成都之后。

     项目地处顺义区后沙峪温榆河畔的中央别墅区内。龙湖滟澜山总用地364亩，约16万平方米，规划总建筑面积约20万平米，总户数约430户。 项目为地中海别墅风格，含括托斯卡纳式、西班牙式、意大利式。

     另一个项目龙湖北京香醍漫步位于顺义新城行政中心北侧，占地面积约16.9万平方米，东依潮白河畔，奥运会水上项目场馆，国家级森林公园，潮白河水上运动公园，以及两大市政公园、两大果树公园围合项目周边。

     2007年9 月滟澜山及香醍漫步推出，企业官方网站介绍：预售首日以高价位分别售出 95% 及 100%.同时期的，上海龙湖置业发展有限公司成立于2007年11月。

     公司的信息化很重要，“2003年，没有哪家房地产公司，高薪找一个专门做信息化的人来抓信息化”，龙湖地产信息中心总监丁元刚几年后接受《IT经理世界》采访时回顾。

     吴亚军在龙湖专注于重庆发展的阶段，就开始了统一的网络信息应用，从而为接下来的全国市场扩张打下了信息管理的基础。丁元刚指出，如果到有七八个分公司的时候再考虑，“那七嘴八舌，各有各的需求”。

     北京很快就成为龙湖发展的关键，“北京将成为龙湖地产全国布局中的重要组成部分，今年北京龙湖确定有6个楼盘入市。”2008年3月，北京龙湖有关负责人对媒体透露。

     之前的项目在北京的东部，2008年龙湖要实现向西战略，唐宁ONE项目是具体体现，位于中关村核心地带，西侧紧邻中关村东路。定位中关村核心区高尚居住商业区，业态包含酒店式公寓、精装修公寓、空中别墅等。

     龙湖北京公司销售负责人蔡雪梅表示：龙湖的定位是城市综合居住方案提供商，即只要有购房需求，就能在龙湖开发的产品线中找到对应的产品。

女首富

    2005年，香港房地产业分析师Churchouse率团队调研龙湖。Churchouse当时担任LIM Advisors Limited董事及LIM Asia Altemative Real Estate Fund的高级投资组合经理。在此之前在摩根士丹利研究部任职超过15年，具体任职包括执行董事、董事总经理及顾问董事。而在2009年11月 Churchouse出任龙湖独立非执行董事。而在2006年，龙湖从花旗获得4亿美元的贷款。这一时期的扩张有了资金支持。

      2006年7月，华润置地的财务负责人林钜昌的加盟龙湖。林钜昌在任职华润置地之前则是在美林证券工作。林钜昌后来接受《首席财务官》采访，就房地产周期这一问题指出，当资本市场好的时候，融资成本低，但地价会很贵，所以此时应多融资；地价低的时候再买地；市场好的时候来卖楼。“将三个周期独立，各自选好时机……”

     房地产市场的发展或者是超过了人们的预期，2006年11月龙湖地产策划中心负责人接受《成都商报》采访时表示：重庆开发十年，我们完成了年销售额突破20亿元的跨越。到2007年底，也就是龙湖进入成都市场两年后，我们就计划在蓉单年销售额突破20亿元，加上北京项目的开盘销售和重庆新项目的开发，龙湖集团2007年销售将再次增长10亿元，超过40亿。

     2007年，龙湖地产销售突破100亿元，无疑成为了重庆市、也是西部地区首家销售突破100亿元的地产企业。

     人们获悉龙湖的一个思路：成渝经济特区的建立为重庆、成都的发展注入新的活力，龙湖将继续加大并保持在此区域的领先优势。除此之外，长三角、环渤海与西部中心城市将成为下一步龙湖区域拓展的重点。

    “在以前，龙湖的发展很大程度上取决于我个人的认识和理想，但人都是有局限性的，有一天我的认识跟不上形势发展了，或者有惰性了，怎么办？”吴亚军在一次内部会议上谈及上市：而一旦决定上市，企业就没有回头路了，它将形成机制上的不可逆，由机制保障并推动着企业向前发展。

     不过华尔街金融风暴却不期而至， 2008年时行业拐点似乎出现了，媒体聚焦在房地产公司的资金链上，所谓戏剧性变化指，售楼员之间回忆之前繁忙的日子，就在几个月之前，但已经远去了。

    “上市延期，是因为金融危机的冲击。毫无疑问，龙湖地产目前已经暂缓上市，但不能说是停止。目前上市对我们公司没有任何好处。龙湖什么时候重新启动上市计划，还没有时间表。” 2008年11月龙湖集团新闻发言人顾伟在接受《时代周报》采访时坦承。2008年11月公司在上海的首个楼盘“龙湖滟澜山”开盘，一周回笼资金2.2亿元。

    “从成交记录来看其中叠加别墅型产品均价不足1.6万元平方米。”《东方早报》报道指出：2007年11月8日，首次进军上海的龙湖地产以154214万元天价拿得青浦赵巷镇特色居住区8号地块，土地楼板价10672元每平方米。

    当然我们都经历了这个过程，之后房地产市场逆转了……

      2009年5月重庆龙湖企业拓展有限公司在上海证券交易所发行14亿元企业债，该债券为期7年，债券在存续期内前5年票面年利率为6.7%.销售很顺利，当天就销售完毕了。

      2009年10月的时候，外界获悉龙湖再度IPO.保荐人一共三家，摩根士丹利、花旗银行、瑞银。瑞银是后期才介入的，如此时任瑞银投行亚洲区主席蔡洪平又有了一个同“首富”联系起来的机会，碧桂园的上市就是瑞银承销的。

     龙湖上市拟全球发售10亿股，公开发售部份占10%，其余9亿股由机构性投资者认购，此次公开配售股份数量由上次拟定的发行后扩大总股本的 25%下调至20%.林钜昌指出，“但由于最终接近上限定价并成功行使超额配售权，龙湖仍然募集了约10亿美元，可以说是以更少的股权稀释，换来了预期的融资规模，并创下了超额认购之最。”

     基础投资者有五家，淡马锡旗下的Dunearn投资公司，新加坡政府投资公司，中国银行旗下的中银投资有限公司，平安保险旗下的中国平安资产管理，香港置地旗下的Starsome.分别投资数千万美元。

     投资者注意到吴亚军的不同，“她不喜欢说有多少地，有多少关系，只喜欢说今年干什么，明年又干什么，讲自己怎么做产品。每个细节都很详细。”《经济观察报》援引一位观摩了路演的人士的话。

     由于香港公开发售获50倍以上超额认购，公司启动回拨机制，香港公开发售部分可供认购的总股数至4亿股，占初步全球发售总数40%.

     11月19日龙湖地产上市首日，开盘报7.20港元，最高触及8.19港元，最终报收8.01港元。以收盘价8.01港元计算，吴亚军夫妇财富达到312.39亿港元，超过碧桂园大股东杨惠妍的约293亿港元。

     11月24日，龙湖地产发布公告，全数行使超额配股权，公司按每股7.07港元发行1.5亿股。 随着超额配股权的行使，龙湖地产全球发售股份合计11.5亿股，扣除包销佣金及发售费用后，龙湖收入款项净额约77.15亿港元。

蔡奎在上市前任重庆龙湖企业拓展有限公司董事、副董事长，而现在网站的管理团队名单上没有他，如此就避免造成家族企业的外部印象。吴亚军和他有个私人公司，蔡奎现在从事一级土地开发整理、高尔夫等项目。“他现在很潇洒。”吴亚军如是说。

商业地产

2010年11月，龙湖地产宣布，已提前完成全年248亿元合同销售目标。

“区域聚焦”战略已经颇具规模，即以重庆为核心的大西南区域板块、以北京为核心的环渤海区域板块以及以上海为核心的长三角区域板块。

在三个板块的基础上开始进入更多城市，山东青岛、辽宁沈阳、江苏无锡、常州、浙江杭州、山东烟台、云南玉溪。

龙湖有一个认识，房地产开发企业和城市建设之间的关系分为三个阶段：最初，开发商通过买地开发赚钱；第二阶段，开发企业配合政府进行区域建设；第三阶段，开发企业成为城市发展的动力之一。

龙湖集团客户及公司品牌部总经理秦力洪在接受《京华时报》采访时指出：第二步建设分享城市的繁荣，开始涉入商业地产领域；第三步，参与分享城市发展，即城市运营商，实现产、商、住、交通、运营一体化……

龙湖长楹天街位于朝阳东，朝阳北路与管庄路交汇处， M6号线地铁上盖46万平城市综合体，龙湖自持26万平米商业配套，规划有IMAX影院、冰场、职场体验公园以及四季主题百货等业态。

提出了“Family Mall”的概念，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等功能于一体，考虑到从孩子到老人等各年龄层生活需求的“全家庭型城市综合体”。 在建筑形态上，不再是一个封闭的购物中心，而是将自然采光引入建筑内部，结合景观，实现“移步换景”。预计2011年开盘，规划有城市公寓和精英公寓。

房地产企业遇到的结构性问题是，住宅业务在持续增长之后，最好的时间无疑是已经过去了。就目前来说，也是住宅和商业地产综合拿地的，只是住宅业务的利润在前期太好。多业态的公司或者更适应这种变化。当然，商业地产，持有物业的前提是大量资金。

媒体援引龙湖高层的说法是，项目布局集中在二三线城市，70%-80%的土地储备，同时综合体项目中商业地产的配比已经大幅提高。

人们获悉，预计2015年底，龙湖在运营的大型商业项目将有18个，200万平方米，租金收益对总利润的贡献将在10%-15%.

2010年北京龙湖成为集团首个百亿级公司，全年合同销售金额达100.2亿元，名列北京市场第二；于此同时，重庆龙湖认购金额突破90亿元，连续第七年蝉联重庆市场第一。

2010年，龙湖全年合同销售333.2亿元，同比增长81.5%，毛利率上升至33.9%.

业绩会现场，吴亚军说：北京今年的目标是80亿，去年北京的目标是70亿，但是北京实际多完成了30亿。就是因为我们预测到今年的市场会有一些波动，所以要求北京在去年超卖30亿，那就是说，北京的货值在去年就已经大卖。

常务副总裁邵明晓：在北京这样的城市，我们的目标是保持前三这样一个相对领先的地位。另外，可以看到我们还在不断去延展我们整个业务层面，比如说烟台项目。

邵明晓之前是北京公司总经理。他进一步指出：烟台这个城市盛产红酒、黄金，还有苹果，是一个非常美丽的城市。它又处于寒温带，所以适合多种客户的需求。加上龙湖的产品现在非常强，在那个项目当中会匹配一些我们传统的必备的产品，还有一些度假类的产品，还有一些部分投资类的产品，甚至还有一些持有的物业。

这里涉及了度假类的产品，2010年7月，龙湖推出的首个度假产品成都小院青城。

项目位于青城山前山门旁，成灌高速、成青旅游快速通道、省道106线三条线路直达青城山。公司如是介绍：产品主要为精装独院和叠院组成，户型设计多元，项目在规划设计打破传统别墅的布局，全面实现别墅的度假梦想。

有一件事情一定要提一下，绿城中国2010年投资者恳谈会上宋卫平说：“做品质全国比我们做得好的地产公司最多只有一家半家，这一家呢就是龙湖，另外半家是星河湾。吴亚军有男人气魄，又有女人的细腻，我不吝啬把溢美之词送给她。”虽然他后面又把话往回绕，“通常上大学以后，男同学的成绩会比女同学的成绩好一点。”

重庆市工商联数据显示，2010年，重庆销售过百亿的民营企业增至6家，龙湖地产位列2010年度销售收入和税收贡献两个指标的榜首。2011 年3月2日，龙湖地产获评级机构标准普尔及穆迪首次评级。标准普尔给予BB+评级，穆迪给予Ba2评级，展望均为稳定，为目前中国民营房企最好水平。

结语

熟悉吴亚军、蔡奎的人谈及他们，“他们不过是普通人家出生的孩子，考上了大学，又赶上了下海潮时代。人聪明刻苦，抓住机会发展，这就是我看到的故事。”

我们都经历了并在继续经历这个时代，但是少数人显然是引领了潮流，蓦然回首，才发现时代是如此丰富。