从 1999 年开始有市场化的住宅，到现在还不到 20 年的时间。这 20 年间，我们所纠结的闹心事儿，很大一部分都与住宅有关。

　　由于社会舆论、大众心理的缘故，每年两会前，调控房价都会成为一个热点。围绕着住宅，政府从迎接市场化，到推出经济适用房、限价房、公租房、廉租房、共有产权房、产权分割房，现在又提出了「房子是用来住的，不是用来炒的」。可以说，这 20 年的房地产都是围绕着住宅来的。

　　但是，房价本身有一个正常的增长过程，人均 GDP 从 3 千美金到 8 千美金，资产价格、个人收入都在增长，城市化进程也在不断推进，所以房价也要上涨，这是正常的。从这个角度看，这对行业与政府来说这都不是事儿，就像在青春期，只有家长老觉得你脸上有痘痘，要动手术、上医院、要看病，越搞痘痘越多，其实不管他，过了青春期就没了。也就是说在正常生长的时候，干预到什么程度，干预和不干预之间要掌握一个分寸。

　　所以在人均 GDP 达到 8 千美金之前，一方面是正常生长，不论怎么管，房价就是要涨，这没办法控制。在改革开放初期，1978 年的时候，人均住房面积是 1.8 平方米，1949 年是 1.9 平方米。从 1949 年到 1978 年这 30 年间，我们人口增加了一点儿，由 5 亿不到变成了 7 亿，但是人均住房面积却少了 0.1 平米。从 1978 年改革开放到现在，人均住房面积已经从 1.8 平方米增长到 34 平方米，而人口还增加了一倍，所以这是个正常的过程。

　　而从全世界来看，凡是人均面积超过 30 平方米，人均 GDP 到了 8 千美金以后，新增住宅的增量都是在减少的。去年中国房地产的销售额一共是 20 万亿，其中 12 万亿是旧房，8 万亿是新房。三分之二是二手房，新房在减少。而 10 年前 90% 都是新房子。如果一个城市的二手房交易已经大于新房，这个市场饱和度就很高了，新增住宅的量就会减少。

　　人均 GDP 过了 8 千美金的一线城市，一手房市场基本饱和了。在这种情况下，房企如何继续做住宅呢？那就面临转型的问题。怎样转型？大概有以下几个办法：

　　第一是做微转型，就是在细分市场上去深耕。度假公寓、老年公寓、学生公寓、白领公寓、蓝领公寓，再分成不同的年龄阶段。比如大学毕业一年到结婚前，大学刚毕业刚上班，但是还没有成家，这个时间大概是 3-5 年，他们还是习惯于群体生活。

　　中国的市场比较大，这么多的城市，一个城市做一点儿，加起来也是不少的，像学生公寓，每个大城市，都有几十甚至是上百所大学，每个大学门口建一栋楼，这也是一个很大的规模，所以做细分市场是住宅转型的一个特别好的方法，而且很安全。当你聚焦在某一个场景以后，你把跟这个场景无关的人都请走，剩下的就是只做这一个产品的人。

　　另外一个转型的方法，是走全产品线，工业化生产，规模化。开发住宅的核心竞争力就是规模、成本和速度，用工业化的方式去做，提升速度，降低成本。比如万科的工业化住宅，比传统的做法节省 3-4 个月的时间，这期间不仅使资金周转变快，同时也提高了住宅质量。万科光研究住宅就有 1200 多个工程师、建筑师。住宅标准化，全中国住宅研究没有超过万科的。路灯和围墙都有人研究，研究完之后，一个标准下去，全部都做一样的，整个提升速度，降低成本。

　　第三种方法，就是不做开发，把住宅当商业用途来做。比如美国有一个地产商，从他爷爷开始，三代人做纽约的一条街，并且只做这一个产品。现在，他们在纽约已经有 12 万套的出租公寓。

　　转型过程中还存在一个问题，就是很多人一转型就想马上成功。其实转型是个很慢的事，而且转型成功的概率只有 50%。转型等于又办一次企业，怎么会等于成功呢？就像一个登山世界冠军，开始学游泳。这也是一个转型。登山冠军转型之后不一定能当游泳冠军，所以转型是很难的。

　　住宅以外，我们现在也在研究商用不动产。商用不动产跟住宅不一样，它是以运营和资产管理为核心的，具体的商业模式就是「三分开，一统一」。

　　所谓的「三分开」是开发商、投资商、运营商是分开的，开发商负责操盘，而投资商可能是寿险公司，因为寿险公司有长期低成本的资金，愿意租赁经营或者持有经营。运营领域，酒店是最典型的，比如香格里拉、万豪，就是酒店运营者。某个老板开发一个酒店，投资人是养老金、保险资金持有者，管理者则是希尔顿、香格里拉，这就是典型的运营、投资、开发三分开。

　　而「一统一」就是开发商的统一，开发商就像导演 + 制片，是空间故事的缔造者。比如有一个 20 万平米的空间，一个老板说盖个酒店，这是他构思的空间故事；另外一个老板说做个室内溜冰场，加一个音乐厅，这又是一个故事。所以，房地产的开发商老板是空间故事的编剧，同时兼任导演和制片，要把故事搞定。一个空间、一块地，建筑指标、规划条件都差不多，但不同的老板会编出不同的功能定位，讲出不同的故事，这就是套路。

　　这个套路在全世界做商用不动产的时候是标准的财务模型，如果今天要做商用不动产，一定要把这个标准的财务模型搞清楚，才能提升回报率。商用不动产——写字楼、购物中心、酒店、物流仓储、教育研发，这五大类中的任何一类都是可以运用这个模型的，但是别忘了，核心是要找到好的运营商，找不到好的运营商，做不出一个投资人相信的模型也是不行的。

　　10 月份我们会与中城联盟一起，带大家去美国学习，去看他们的新模式和新方法。美国与新加坡不同的地方主要在房地产科技、商业模式等方面，比如说 Airbnb 不可能成长在新加坡。不动产科技和新的商业模式以及刚才讲的商用不动产的细分能力，美国都是做得最好的。我们一直在推动地产行业的专业化与责任感，第一要专业，第二要对社会负责任。我们去学习的最终目的也是把业务做好，增强竞争力，同时承担社会责任，让大家的生活更美好。