制造商“变脸”服务商

　　过去一年来，曾经以制造商著称的房企都在“变脸”。例如，万科已从强调住宅型房地产开发企业转型为城市服务运营商，万达集团也从注重住宅开发转型为以商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货为核心产业的经营。冯仑表示，不仅是房企在“变脸”，资本市场也在“变脸”。目前，开发类房企的市盈率已经稳定在5—7倍，与全球欧美市场的市盈率持平，在此市盈率下，上市房企将面临要么转型，要么退市的选择。

　　“在客户需求、资本市场都在不断发生变化的当下，房地产行业和房企应做出相应的转型，完成从制造业到服务业、金融业，再到互联网不同阶段的‘变脸’。在每一个阶段，房企都应创新出相对应的商业模式，以满足市场、客户的需求。”冯仑说，“房地产行业仍在延续制造业的商业模式，这一商业模式往往是以开发规模大、成本低、速度快取胜，但是房企现在面临的是差异化竞争，要想在竞争中立于不败，房企正在尝试由制造商转变为服务商。”

　　冯仑介绍，以在为客户服务方面做得较好的万科为例，针对高端客户人群，万科在一些度假住宅项目内增设了滑雪场，而且是在三亚地区，因为他们考虑的是满足部分高端客户在热带地区度假也能享受到寒冷地区的旅游项目的需求;万通集团在西安开发的住宅项目中，提出建设社区公益基金的模式，并通过每年募集公益基金赚的钱给业主买保险，建立了一个高福利、低成本可持续发展的公共服务体系，这些都是值得其他房企借鉴的服务运营模式。

　　看好商用不动产发展前景

　　在冯仑看来，处在转型期的房地产业正在寻找适合自身发展的商业模式，但是以经营和服务为核心的商用不动产将赢得下一个十年竞争的最大发展机遇，而除住宅以外的不动产都可以称作是商用不动产。目前，受电子商务冲击和商用不动产租金增长的影响，大型购物中心、实体店面的营业额呈下滑趋势。据数据统计，每年全球的购物中心和以实体店为主的店面营业面积大至要减少10%左右，减少最快的三大类产品是音像图书、电器和单件1000元以下的服装店。另外，二三线城市写字楼的销量下滑明显，原因是市场容量非常有限。

　　冯仑认为，尽管购物中心和二三线城市写字楼这两类商用不动产面临一定的发展困难，但是高端智能物流仓库、医疗健康、教育等商用不动产发展迅速，商用不动产的前景仍被看好。未来，商用不动产的主要客户一类是消费类电商企业和物流公司，这类客户将会因自身业务持续发展的需要，带动仓库智能化发展和商用不动产租金的提升;第二类是和医疗健康相关的产业，如医院租期大多是15年起，租金支付能力强;第三类是教育产业，随着经济社会的发展，成人教育、继续教育、专业职业教育会越来越多，随之需要的商业空间也会越来越大。

　　创造最具价值的人造空间

　　“在历经了从制造业到服务业的转型变革后，房地产业还将经历从金融业到互联网阶段的变化，其中金融类不动产将成为未来发展的最好业态。互联网的出现对房地产业的发展更是有着深远的影响，主要表现在去中介化、促进智能家居发展、提升社区增值服务等几大方面。在租房、买房的过程中，我们将越来越依赖互联网，它不仅能减少信息不对称给我们带来的不便捷，也能让我们优选最佳的社区服务。”冯仑说。

　　冯仑表示，房地产业是为人类服务的行业，无论是从制造业到服务业、金融业，再到互联网不同阶段的转型，还是将来有可能转变成其他的运营模式，只要是人类有住房需求，房地产业的使命就是创造最具价值的人造空间，而不是仅有一种开发模式。